Кассация разъяснила, как доказывать «роскошность» единственного жилья

Арбитражный суд Центрального округа отправил на пересмотр дело о продаже единственного жилья должника. Суд указал: признать квартиру предметом роскоши нельзя только из-за превышения социальной нормы площади. Нужна совокупная оценка всех характеристик.

Суть спора

В деле о банкротстве предпринимателя Владимира К. финансовый управляющий и кредитор АО КБ «Рублев» потребовали выставить на торги его единственное жилье в центре Воронежа (80,1 кв. м). Собрание кредиторов 27 октября 2023 года признало эту квартиру предметом роскоши.

Должник оспорил это решение, настаивая на исполнительском иммунитете единственного пригодного для жизни помещения.

Что решили нижестоящие суды 

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону должника и исключили квартиру из конкурсной массы. Они опирались на статью 446 ГПК РФ и позицию КС РФ: иммунитет можно снять только при доказанной роскошности, а не просто при превышении норм площади.

Эксперт подтвердил, что объект не дотягивает до элиткласса: площадь значительно меньше стандартных 150–200 кв. м, отделка обычная. При этом эксперт допустил падение цены на торгах на 20–40%.

Суды посчитали, что расположение в центре и развитая инфраструктура сами по себе не делают жилье роскошным, а его продажа будет невыгодной. С учетом падения цены на торгах (на 20–40%) и затрат на покупку замещающего жилья кредиторы получат минимум, а уровень жизни должника рухнет. Также Положение о торгах не содержало четких гарантий предоставления новой квартиры взамен старой.

Позиция окружного суда 

Арбитражный суд Центрального округа отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Кассация указала на ряд существенных ошибок:

• Неполная оценка. Нижестоящие суды проигнорировали доводы банка об элементах роскоши: два санузла, камин, джакузи, огороженная территория бизнес-класса и расположение в центре города. Кассация напомнила, что все характеристики должны оцениваться в совокупности согласно п. 22 Обзора ВС РФ от 18 июня 2025 года.

• Отсутствие гарантий замещающего жилья. Нарушены пункты 26–28 Обзора ВС РФ. Не указано, какое именно жилье купят, где и за чей счет. Управляющий лишь пообещал купить новое помещение после продажи старого, что нарушает право должника на жилище.

• Ошибочный расчет выгоды. Вывод о том, что реализация невыгодна из-за возможного падения цены ниже 16 млн рублей, признан голословным. Даже при дисконте средств может хватить на новое жилье и частичное погашение долга.

• Игнорирование соотношения дохода. Факт трудоустройства должника с оплатой 50 тыс. рублей не должен блокировать продажу, если этой суммы мало для погашения крупного долга. Суды не сопоставили стоимость квартиры с размером задолженности, который можно было бы существенно снизить.

При новом рассмотрении дела суду предстоит заново оценить признаки роскошности спорной квартиры и обязать финансового управляющего разработать конкретный порядок обеспечения должника замещающим жильем.