Кассация: иммунитет единственного жилья применяется к незарегистрированному дому банкрота

Арбитражный суд Центрального округа отменил акты нижестоящих инстанций, которые отказали банкроту в исключении земельного участка с незарегистрированным домом из конкурсной массы. Суд указал, что отсутствие документов на строение не может быть единственным основанием для отказа в иммунитете.

Суть спора

Сергей Ж. купил участок площадью 923 кв. м в СНТ «Горняк-2» в Севастополе и построил на нем жилой дом, но не зарегистрировал право собственности. После признания его банкротом должник попросил исключить участок из конкурсной массы как единственное жилье. Но суды отказали — из-за отсутствия регистрации и доказательств фактического проживания.

Позиция нижестоящих судов

Суды посчитали, что Сергей Ж. не доказал юридическое существование объекта: дом не введен в эксплуатацию, не поставлен на кадастровый учет, право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Они расценили его действия как попытку легализовать самовольную постройку через суд, минуя установленный законом порядок.

Решение кассации

Окружной суд отменил акт нижестоящих инстанций и направил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Севастополя. Суд указал: 

1. Из конкурсной массы исключается имущество, на которое нельзя обратить взыскание, — в том числе единственное жилье и участки под ним (п. 3 ст. 21.25 закона о банкротстве). Исполнительский иммунитет действует и при банкротстве, его цель — гарантировать конституционное право на жилище.

2. Отсутствие легализации строения само по себе не может быть основанием для отказа в иммунитете, если у семьи банкрота нет иного пригодного жилья (Обзор судебной практики ВС РФ от 18 июня 2025 года). Нижестоящие инстанции не проверили ключевые обстоятельства: есть ли у должника иное жилье, существует ли дом на участке и пригоден ли он для проживания.

3. Сергей Ж. представил акты осмотра с фотографиями, подтверждающими наличие дома площадью около 106 кв. м (жилая — около 50 кв. м), построенного в 2021 году, с электричеством, водоснабжением, газом и канализацией. Кредитор же, ссылаясь на осмотр участка, сфотографировал лишь периметр забора.

4. Нижестоящие инстанции не приняли мер для установления факта наличия строения. Апелляция упоминала возможность совместного осмотра или экспертизы, но предложение не было оформлено должным образом, а банкрот на том заседании не присутствовал.

Такая позиция кассационной инстанции подтверждает, что отсутствие регистрации и ввода в эксплуатацию не является достаточным основанием для отказа в исключении имущества из конкурсной массы. Решающее значение имеют фактические обстоятельства — существует ли дом, пригоден ли он для проживания и есть ли у должника иное жилье.