Верховный суд рассмотрит спор о приоритете прав обманутых граждан при банкротстве застройщика

Экономколлегия ВС РФ рассмотрит спор о праве участника строительства требовать квартиру от застройщика, которому он не платил. Дина К. добивается включения в реестр требований кредиторов общества «СтройГрупп», ссылаясь на статус обманутого дольщика. 

Суть спора

В 2006 году она заключила договор цессии с соинвестором — обществом «СПК «Экспостройтекс» — и оплатила стоимость жилья. Однако соинвесторы похитили средства граждан и не передали их застройщику. Дину К. признали потерпевшей по уголовному делу. 

Само общество «СтройГрупп» по дополнительным соглашениям к инвестиционному контракту приняло обязательство передать квартиры обманутым гражданам, включая заявительницу.

Дина К. потребовала применить в банкротстве «СтройГрупп» правила о застройщиках и включить в реестр требование о передаче однокомнатной квартиры площадью 37,4 кв. м в Химках.

Позиция нижестоящих инстанций

Три инстанции отказали заявительнице. Суды исходили из того, что она не заключала сделок напрямую с обществом «СтройГрупп» и не передавала ему деньги. Обязательство по передаче квартир, указали суды, возникло у застройщика перед администрацией Химок, а не перед дольщицей.

Дина К. обжаловала отказ в Верховный суд РФ. Она настаивала, что суды не опровергли наличие у «СтройГрупп» неисполненного обязательства по передаче ей жилого помещения и фактически лишили ее возможности защитить права как обманутого участника строительства.

Позиция ВС РФ

Верховный суд РФ постановил кассационную жалобу Дины К. передать на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам и назначить заседание на 29 июня 2026 года.

Основанием для пересмотра судебных актов послужили обстоятельства, которые нижестоящие суды не учли и не оценили должным образом.

Во-первых, право требовать квартиру перешло к Дине К. по цепочке «инвестор — соинвестор — гражданин». Застройщик-инвестор подтвердил обязательство передать ей жилье в дополнительном соглашении к инвестиционному контракту. Отказ суда общей юрисдикции принудить его заключить отдельный договор не лишает дольщицу права требования к застройщику.

Во-вторых, неисполнение соинвестором обязательств перед застройщиком по оплате переуступленных прав не затрагивает права добросовестного гражданина — это прямо следует из п. 3 ст. 308 ГК РФ.

В-третьих, для включения в реестр требований неважно, есть ли у застройщика свободные квартиры. Требование можно зафиксировать в деньгах, а отсутствие квартиры в натуре не мешает в будущем удовлетворить его в натуральной форме —например, при передаче недостроенного объекта новому застройщику.