ВС РФ встал на защиту покупателя квартиры банкрота, проявившего осмотрительность

Верховный суд России отменил решения нижестоящих инстанций и признал покупательницу добросовестной, отклонив требования финансового управляющего об оспаривании сделки.

Суд указал, что покупательница жилья проявила должную осмотрительность: запросила правоустанавливающие бумаги, настояла на включении в договор гарантий об отсутствии банкротства и оформила куплю-продажу через банковский сервис. 

Суть конфликта и позиции нижестоящих судов

В рамках процедуры несостоятельности Екатерины С. управляющий попытался аннулировать договор купли-продажи квартиры, заключенный с Татьяной Ч. в августе 2023 года. Основанием послужил тезис о неэквивалентности встречного предоставления.

Согласно выводам судебной экспертизы, реальная цена объекта составляла 9,37 млн рублей, тогда как покупательница заплатила лишь 5 млн. рублей. Три нижестоящие инстанции согласились с доводами управляющего и признали сделку недействительной по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Судьи посчитали разрыв между экспертной оценкой (9,37 млн) и ценой в договоре (5 млн) достаточным доказательством существенного занижения стоимости. 

Апелляционная и кассационная инстанции оставили это решение без изменений, согласившись с квалификацией договора как подозрительного.

Доводы покупателя в Верховном суде

Татьяна Ч. с таким исходом не согласилась и обратилась в Верховный суд РФ. В обоснование своей позиции она привела несколько аргументов. Во-первых, возврат жилья в конкурсную массу ничего не даст кредиторам, поскольку для должницы это единственная крыша над головой — на такой объект распространяется исполнительский иммунитет. 

Во-вторых, заявительница настаивала на злоупотреблении правом со стороны должницы и управляющего, а также на игнорировании ее собственного статуса как добросовестного покупателя. 

В-третьих, Татьяна Ч. подчеркнула, что действовала разумно и добросовестно и заплатила сумму, превышающую кадастровую оценку квартиры, а сама покупка сопровождалась тщательной проверкой. 

Также она указала на разброс оценочных данных в материалах дела и отсутствие двукратного занижения цены, которое обычно служит ориентиром для признания сделки недействительной.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия ВС РФ отменила акты трех нижестоящих инстанций и вынесла новое решение — в удовлетворении требований финуправляющего в признании договора купли-продажи недействительным отказать полностью.

Коллегия подтвердила, что неравноценность — важный признак подозрительной сделки по ст. 61.2 Закона о банкротстве. Но небольшого процентного отклонения от рыночной цены мало. 

ВС сослался на п. 7 Обзора практики за 2024 год: оценивать сделку нужно в комплексе — смотреть и на цифры, и на обстоятельства заключения, и на отношения сторон.

В деле оценки квартиры разнились от 6,3 млн до 9,3 млн рублей при кадастровой стоимости 4,8 млн. рублей. С такими данными утверждать, что 5 млн рублей — заведомо заниженная цена, нельзя. Нижестоящие суды доверились экспертизе, но не заметили, что ее вывод расходится с реальной картиной сделки.

Верховный суд восстановил ход событий. Покупательница нашла объявление за 6,3 млн рублей. Должница при личной встрече согласилась отдать квартиру за 5 млн наличными. Покупательница настояла на оформлении через «Домклик», аренде банковской ячейки и включении в договор заверений об отсутствии долгов, признаков банкротства и планов его инициировать. Все это подтвердили документы Роскадастра, и ни должница, ни управляющий их не опровергли.

Суд заключил: цена в 5 млн рублей — результат добровольной договоренности, она выше кадастровой и не является явно заниженной. Покупательница проявила разумную осмотрительность, а продавец дала ложные гарантии о своем финансовом состоянии.

Нижестоящие инстанции, по мнению ВС РФ, проигнорировали довод о злоупотреблении правом со стороны должницы и переложили все риски на добросовестного приобретателя. Сведя анализ к сравнению цен, они нарушили порядок оценки подобных сделок.

Высшая инстанция указала, что судам необходимо изучать всю совокупность обстоятельств: как шли переговоры, насколько осмотрителен был покупатель и не злоупотребил ли продавец своими правами.