Минюст разработал механизм продажи единственного «роскошного» жилья банкротов

Министерство юстиции РФ подготовило поправки в закон о банкротстве, которые позволяют обращать взыскание на единственное жилье должника, если его характеристики «явно превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище».

Как определять избыточность жилья

Законопроект закрепляет перечень критериев, на основании которых суд будет оценивать жилье. В расчет берутся жилая площадь, местоположение, конструктивные особенности и художественное оформление, а также уровень инфраструктуры и техническая оснащенность.

Перечень не является исчерпывающим — суд рассматривает все признаки в совокупности.

Два условия для изъятия

Продажа единственного жилья возможна только при одновременном соблюдении двух условий. Во-первых, у должника нет другого имущества для погашения долгов. Во-вторых, вырученных от продажи средств должно хватить на покупку замещающего жилья, оплату сопутствующих расходов и существенное погашение требований кредиторов, включенных в реестр.

Финансовый управляющий заранее рассчитывает, насколько увеличится конкурсная масса после замены жилья.

Требования к замещающему жилью

Оно должно находиться в том же населенном пункте и даже в том же районе, что и прежнее. Суд учитывает место учебы и работы должника, а также состояние здоровья членов его семьи. Сам должник вправе предлагать свои варианты, участвовать в осмотре и присутствовать при подписании документов.

Право собственности на прежнее жилье сохраняется до момента получения замещающего.

Когда «роскошное» жилье остается у должника

Торги по публичному предложению прекращаются, а жилье остается у должника-банкрота, если цена снизится до уровня, при котором уже невозможно приобрести замещающее жилье и существенно погасить долги. 

Повторно ходатайствовать о включении того же жилья в конкурсную массу законопроект прямо запрещает.

Основания для внесения изменений

Как указано в пояснительной записке, проблема продажи единственного дорогого жилья должника тянется много лет. Еще в 2012 году Конституционный суд потребовал от законодателя установить пределы имущественного иммунитета для такого жилья, но механизма за 14 лет так и не появилось. В 2021 году КС РФ повторил свою позицию и дал судам временные правила. Сейчас суды руководствуются ими на основе Обзора практики Верховного суда от 18 июня 2025 года.

Новый законопроект переносит этот сложившийся подход в закон. КС РФ указал: иммунитет не должен действовать на жилье, которое явно превышает разумные потребности должника и его семьи.

При этом выселение без предоставления другого жилья недопустимо. Взамен реализуемого жилья должник обязательно получает в собственность замещающее.