Верховный суд встал на сторону банка в споре о недействительности ипотеки

Верховный суд РФ частично отменил решения нижестоящих инстанций по спору о признании недействительным договора ипотеки, заключенного супругом без нотариального согласия жены. Высшая инстанция указала, что суды неверно применили нормы об исковой давности и не оценили ключевые доводы банка.

Суть спора

Мадина Т. обратилась в суд с иском к мужу Ильясу Т. и АО «Россельхозбанк». Она требовала признать совместно нажитым имуществом здание и земельный участок в Махачкале, разделить их и признать недействительным договор об ипотеке от 15 апреля 2016 года.

По ее словам, нотариального согласия на залог она не давала, а о сделке узнала только в ноябре 2023 года. Брак был заключен в 2009 году, недвижимость приобретена в 2015-м на имя супруга. Ипотека обеспечивала кредит ООО «Завод строительных материалов» перед «Россельхозбанком» от августа 2012 года. 

Позиция нижестоящих судов

В сентябре 2024 года Советский районный суд частично удовлетворил требования Мадины Т. Договор ипотеки признали недействительным, записи в ЕГРН аннулировали, здание поделили поровну между супругами. В разделе участка отказали.

Суд посчитал, что срок исковой давности не пропущен, поскольку в периоды, когда договор признавался незаключенным или ничтожным (июль 2020 — сентябрь 2021 и июнь 2022 — май 2023), оспаривать сделку не требовалось. Апелляция и кассация поддержали этот вывод.

Позиция Верховного суда

Банк обжаловал решение в Верховном суде, который с таким подходом не согласился и указал на ошибки в применении норм об исковой давности. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ (в редакции, действовавшей на момент сделки), супруг вправе оспорить сделку, совершенную без его нотариального согласия, в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о ней.

«Россельхозбанк» приводил доказательства, что Мадина Т. знала об ипотеке как минимум с 2019 года: она участвовала в процессе по иску мужа, лично давала пояснения, а в августе 2019 года сдавала образцы подписи для экспертизы подлинности согласия. Экспертиза подтвердила, что документ она не подписывала. В октябре 2022 года в апелляции она прямо заявляла, что знает о залоге здания, но согласия не давала.

Нижестоящие суды этим обстоятельствам оценки не дали, что привело к необоснованному выводу о соблюдении срока давности.

Коллегия также отвергла логику, согласно которой иск одного супруга защищает общие интересы и приостанавливает течение давности для другого. Статья 204 ГК РФ предусматривает: срок давности не течет со дня обращения в суд за защитой нарушенного права.

Однако это правило применяется только к тому лицу, которое само обратилось за защитой. Предъявление иска Ильясом Т. и вынесенные по его делу акты не влияют на исчисление срока для его супруги.

Итог

Верховный суд отменил судебные акты трех инстанций в части признания договора ипотеки недействительным и применения последствий. Дело № 20-КГ25-8-К5 направлено на новое рассмотрение в Советский районный суд Махачкалы.

Суд четко разграничил течение срока исковой давности для каждого из супругов, даже если они действуют в интересах общего имущества. Иск одного не прерывает давность для другого.