Переселили в дом попроще: как кредиторы добились реализации единственного жилья должника в элитном ЖК

Должник обратился в суд с ходатайством об исключении из конкурсной массы его единственного жилья — квартиры в элитном жилом комплексе. Кредиторы при этом заявляли о готовности приобрести должнику замещающее жилье. Суд ходатайство должника удовлетворил, исключив квартиру из конкурсной массы. Апелляционная и кассационная инстанции судебный акт не изменили.

Но Верховный Суд РФ разрешил дело иначе. Подробности интересного процесса специально для «Рынка Взыскания» разобрал юрист по взысканию и банкротствам, автор Telegram-канала «Юридические системы и технологии» Дмитрий Татаринцев.

Замена не устроила

Должник владел единственной квартирой в элитном жилом комплексе, где проживал со своей семьей. Опираясь на иммунитет в отношении единственного жилья, должник обратился в арбитражный суд, который рассмотрел его дело о банкротстве с ходатайством об исключении из конкурсной массы этой квартиры.

Кредиторы возразили и указали на готовность приобрести замещающее жилье в соседнем доме, который не относился к элитному классу недвижимости.

Суд первой инстанции удовлетворил заявление должника и исключил квартиру в элитном ЖК из конкурсной массы. Апелляционная и кассационная инстанции поддержали это решение.

На элитарность указал Верховный Суд РФ

Верховный Суд РФ отменил принятые по делу судебные акты, обратив внимание на то обстоятельство, что спорная квартира, несмотря на несущественное превышение площади над потребностью должника в жилище, обладает высокой стоимостью, поскольку расположена в элитном ЖК в престижном районе города. 

По смыслу правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 года № 15-П, реализация квартиры позволит не только приобрести замещающее жилье, но и пополнить конкурсную массу. При этом кредиторы выражали готовность приобрести замещающее жилье в соседнем доме. В связи с этим обособленный спор был направлен на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суды отказали в удовлетворении ходатайства должника. 

На что ссылался суд

Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации и Конституционного Суда Российской Федерации была следующей:

• Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 года № 15-П устанавливает, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья не является абсолютным. Он может быть ограничен, если жилье по своим характеристикам (включая стоимость) чрезмерно превышает разумную потребность в жилище, и при этом реализация такого жилья позволит не только приобрести замещающее жилье, но и существенно пополнить конкурсную массу, соблюдая баланс интересов должника и кредиторов.
• Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 года № 11-П разъясняет, что исполнительский иммунитет предназначен для гарантии должнику и членам его семьи уровня обеспеченности жильем, необходимого для нормального существования, а не для сохранения любого жилья в собственности должника.
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.07.2021 № 303-ЭС20-18761 указывает, что при наличии нескольких жилых помещений, принадлежащих должнику, помещение, в отношении которого предоставляется исполнительский иммунитет, определяется судом исходя из необходимости удовлетворения требований кредиторов и защиты конституционного права на жилище должника и членов его семьи.

Выводы

Стоимость жилья играет ключевую роль в определении возможности его реализации. Если имущество значительно превосходит по цене среднерыночную стоимость аналогичного, его реализация возможна при условии приобретения замещающего жилья меньшей стоимости.

Размер и характеристики жилого помещения: площадь жилья также учитывается судами, однако решающим фактором становится именно рыночная стоимость недвижимости, а не исключительно ее размеры.

Баланс интересов должника и кредиторов: реализация имущества должна учитывать необходимость удовлетворения законных прав кредиторов, одновременно обеспечивая должнику минимальный уровень жилищных условий.

Поддержка судебной практики высших судов: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 года № 15-П и Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 июля 2021 года № 303-ЭС20-18761 подтверждают позицию, согласно которой недвижимость, расположенная в элитных районах и обладающая значительной рыночной стоимостью, может быть реализована в целях пополнения конкурсной массы.