Могут ли забрать единственное жилье за долги по кредиту: что говорит закон и судебная практика

Конституция РФ в статье 40 гарантирует право на жилище каждому человеку и запрещает произвольное его лишение. Положения Основного закона развиваются в п. 1 ст. 446 ГПК РФ, где единственному жилью, если оно не обременено договором ипотеки и не находится в залоге, гарантирован иммунитет от взыскания по долгам.

Долгое время россияне были уверены, что всегда могут сохранить квартиру или дом, какие бы долги у них ни накопились. Однако Верховный суд РФ разъяснил: исполнительский иммунитет на единственное жилье не является абсолютным, и судьям надлежит рассматривать каждый случай индивидуально. Когда должник может лишиться единственного неипотечного жилья за долги по кредитам, а когда — сохранить ипотечное, читайте в материале «Рынка Взыскания». 

Какое жилье считается единственным?

Согласно ст. 446 ГПК РФ, объект недвижимости (квартира, дом с участком) признается единственным, если должник и его близкие родственники зарегистрированы в нем, постоянно проживают и не владеют иными жилыми помещениями.

Осенью 2024 года Верховный суд расширил понятие единственно жилья. Теперь таким помещением признается объект недвижимости даже без статуса жилого помещения, когда гражданин постоянно в нем проживает. Это может быть дача или садовый домик, пригодный для жилья.

Могут ли забрать единственное жилье за долги?

Как уже было сказано выше, статья 446 ГПК РФ гарантирует иммунитет от взыскания для единственного жилья, но с учетом разъяснений Верховного суда РФ он не является абсолютным.

Обращение взыскания на единственное жилье должника разрешается в следующих случаях:

• должник фактически не проживает в нем (находится за рубежом, имея гражданство другой страны / арендует иное помещение по договору соцнайма);
• единственные квартира или дом приобретены со злоупотреблениями (Постановление КС РФ от 26.04.2021 № 15-П);
• жилое помещение признано роскошным (Разъяснение ВС РФ).

Ответ на еще один волнующий россиян вопрос, могут ли приставы наложить арест на единственное жилье должника, положительный. В 2015 году Верховный суд пояснил, что ст. 79 закона № 229-ФЗ запрещает только взыскание, но арест — это мера для стимулирования погашения задолженности.

Что значит роскошное жилье?

В российских законах нет четкого определения, что считать роскошным жильем. Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.10.2020 Nº 309-ЭC20-10004 по делу Nº A71-16753/2017, «роскошной» признается недвижимость, явно превышающая разумные потребности должника и его родных в жилье.

При вынесении решения судьи должны учитывать характеристики помещения, его расположение, число проживающих и рыночную стоимость.

В своем Постановлении от 26.04.2021 № 15-П КС РФ затронул возможность реализации роскошного жилья при процедуре банкротства. Он разъяснил, что суд уполномочен по просьбе взыскателей выставить квартиру на продажу и обязать их купить должнику новую попроще и меньше по размерам. При этом решение должно быть четко аргументировано.

В документе предложена схема действия для судов в рамках банкротного дела:

1. Финуправляющий собирает собрание кредиторов.
2. Устанавливается рыночная стоимость жилья должника, сумма на покупку замещающего его помещения.
3. Определяется целесообразность и эффективность такого решения для погашения долгов.

Юрист Александра Фомина уточняет: Верховный суд детализировал подход Конституционного суда (дело № А40-193794/2020), указав, что роскошное жилье — недвижимость, значительно превышающая нормы предоставления помещений по правилам соцнайма в регионе (дело № А27-17129/2018). Эти нормы различаются в зависимости от региона.

В качестве примера Фомина приводит дело № А60-56649/2017, когда у одинокого гражданина изъяли двухуровневую 5-комнатную квартиру площадью 147,3 м² в Екатеринбурге и заменили ее на квартиру площадью 31,9 м² в этом же городе.

Согласно обзору судебной практики КС РФ за 2024 год, оставшиеся от продажи единственного ипотечного жилья денежные средства после расчета с залогодержателем находятся под исполнительским иммунитетом, а значит, защищены от взыскания.

Обращение взыскания на ипотечное жилье в 2025 году

Пристав-исполнитель по решению суда вправе обратить взыскание на квартиру, если она является предметом залога. Согласно ст. 446 ГПК РФ, ипотечная квартира не защищена от взыскания, даже если у должника нет другого места жительства и в ней зарегистрированы несовершеннолетние. 

Согласно новому закону № 298-ФЗ, вступившему в силу 8 сентября 2024 года, должник вправе освободиться от других видов задолженности в процессе банкротства, но сохранить ипотечное жилье, если намерен платить за него.

Закон № 298-ФЗ предлагает два способа избежать продажи недвижимого имущества на торгах при банкротстве. Но для этого необходимо соблюдение требований:

• ипотека взята на единственное жилище человека;
• спорное помещение пригодно для проживания.

Новые способы защиты жилья при банкротстве с ипотекой:

1. Задолженность по ипотеке погашается на 100% в процедуре банкротства. Вариант подходит, когда заем почти погашен: например, осталось внести 300 тыс. рублей. Банкрот вправе выплатить остаток сам или привлечь другого человека. Финуправляющий с согласия суда открывает счет для перевода денег. Залогодержатель получает средства и исключается из банкротного дела. Одобрение остальных кредиторов не требуется.
2. Долг по ипотеке выплачивается по плану реструктуризации, согласованному с взыскателем — держателем залога. Кредитор и банкрот подписывают мировое соглашение, в котором фиксируют график платежей с учетом уже имеющихся просрочек. Гасить долг вправе как сам банкрот, так и сторонние граждане. Согласие остальных кредиторов и финуправляющего не нужно.

***

В России существуют механизмы защиты прав должников, позволяющие сохранить единственное жилье, в том числе ипотечное, при соблюдении определенных условий. По общему правилу  кредиторы-залогодержатели имеют право на взыскание долгов через обращение взыскания на  единственное жилье, однако должник сможет сохранить жилье, если ему будут согласованы условия погашения долга по ипотеке.

Законодательство и судебная практика в России продолжают развиваться, что влияет на трактовку законов. Должникам следует внимательно относиться к своим финансовым обязательствам и учитывать последствия их неисполнения.

Больше полезного контента о рынке кредитования и взыскания в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь!