Что будет с ипотекой в 2025 году: ставки, лимиты, госпрограммы

Государство не планирует расширять программы льготной ипотеки, а выдача «традиционных» жилищных займов по итогам 2024 года серьезно просядет. Причина — ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка, который пытается стабилизировать инфляцию и снизить закредитованность россиян, стремительно накапливающих долги, в том числе и по жилищным кредитам. Что будет с ипотекой в 2025 году в России? Прогнозы, аналитика и последние новости — в материале «Рынка Взыскания».

Новые лимиты для жилищных займов

13 ноября Государственная дума приняла закон, который вносит изменения в статью 45-6 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и дает право регулятору устанавливать макропруденциальные ограничения по ипотечным ссудам. По мнению законодателей, это должно защитить покупателей жилья от потери денег и оградить кредитно-финансовые организации от потенциально недобросовестных заемщиков.

В пояснительной записке к законопроекту № 531412-8 сказано, что на 1 октября 2023 года цены на строящееся жилье были выше цен на готовое на 42%. Если заемщику потребуется продать на вторичном рынке купленное в ипотеку строящееся жилье, то средств может не хватить на погашение кредита, аргументируют депутаты.

Растет также доля выдачи ипотечных займов лицам, у которых предельно допустимая нагрузка (ПДН) составляет 80%. Доля таких заемщиков на рынке выдачи ипотеки в IV квартале 2022 года составляла 37%, а в III квартале 2023 года — уже 47%.

До сих пор макропруденциальные лимиты затрагивали потребительское кредитование. Механизм предусматривает отказ в выдаче ссуд гражданам, у которых показатели долговой нагрузки превышают допустимый порог.

В Госдуме привели статистику, согласно которой применение МПЛ снизило долю предоставляемых рискованных кредитов с 36% в IV квартале 2022 года до 25% в III квартале 2023 года, если говорить об учете ПДН.

Снижение отмечается и по длительным займам: с 19% в IV квартале 2022 года до 2% в III квартале 2023 года. Этот факт, а также растущее число потенциально рисковых кредитов на рынке ипотеки стали основанием для предложения ввести МПЛ для жилищных займов.

Пока что мера носит рекомендательный характер. Банкам будет предложено заключать договоры на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотек. Ограничение начнет действовать с 1 января 2025 года. 

Ранее «Рынок Взыскания» сообщал, что в России стремительно растет просроченная задолженность по ипотечным кредитам. За январь — август россияне успели накопить 16,9 млрд рублей долгов (просроченная задолженность с неплатежами более 90 дней подряд). В то время как за весь 2023 год объем просрочки составил всего 2,2 млрд рублей. Таким образом, в денежном эквиваленте объем неплатежей вырос в 7 раз. Основную роль в этом вопросе эксперты видят в повышении ключевой ставки. Всего по итогам 8 месяцев 2024 года портфель проблемных ипотечных кредитов вырос на 28% и превысил 78,1 млрд рублей.

Что будет с льготной ипотекой в 2025 году: последние новости

Потенциальным заемщикам стоит также знать, что государство не планирует расширять программы льготной ипотеки в 2025 году. Об этом рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин. Он отметил, что такие программы — достаточно затратное дело для бюджета, поэтому новых разработок в этой области не ожидается до тех пор, пока инфляция и ключевая ставка ЦБ остаются высокими.

Он отметил, что по итогам этого года правительство оценит ситуацию на рынке. Исходя из анализа будет проведена «донастройка» механизмов кредитования. По словам чиновника, сейчас основную часть жилья формируют порядка 20 регионов страны, поэтому в правительстве возникают предположения о «перекосе рынка». В связи с этим назревает потребность оценить перспективность льготных программ с учетом регионального фактора.

Марат Хуснуллин подчеркнул, что тем, кто уже оформил ипотеку по льготным ставкам, не стоит беспокоиться. Государство гарантирует, что выполнит взятые на себя обязательства.

Процентная ставка по ипотеке в 2025 году: прогноз 

В октябре Банк России повысил ключевую ставку на 200 базисных пунктов — до 21%. Это было сделано в связи с тем, что инфляция в России превысила предполагаемые уровни, озвученные ранее в июльском докладе регулятора.

Ряд экспертов опасались, что ставка может подрасти до 22%, однако глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков рассказал СМИ, что подобный шаг вызывает сомнения. Он предполагает, что нового повышения не будет, так как меры ЦБ уже начали показывать результаты.

Позднее директор департамента денежно-кредитной политики ЦБ Андрей Ганган сообщил, что Банк России готов плавно смягчать денежно-кредитную политику, если будет зафиксирована стабилизация ситуации по инфляции. Он подчеркнул, что резких скачков вниз ждать не стоит, чтобы не вызвать отток денег с вкладов россиян и соблюсти баланс «потенциального роста спроса» и «возможностей предложения» в части производства и потребления товаров и услуг. Аналитики прогнозируют, что снижение ставки может начаться только во II квартале 2025 года.

Внимание к этому показателю объяснимо тем, что от инструмента напрямую зависят предложения банков по ипотеке. Сейчас, на фоне последнего повышения, ставки по ипотечным кредитам крупнейших российских банков по рыночным условиям начинаются от 25%. 15 ноября Сбербанк заявил, что повышает стоимости своих ипотечных программ сразу на 3,5 процентных пункта. Таким образом, квартира на первичном рынке при обращении в Сбербанк выдается под ставку от 28,4%, в ВТБ — от 25,7%, в ДОМ.РФ — от 24,5%, в Альфа-Банке — от 26,49%. На вторичное жилье Сбербанк предлагает ставки от 28,1%, ВТБ — от 25,7%, ДОМ.РФ — от 24,2%. Не исключено, что вслед за Сбербанком остальные кредитные организации также пересмотрят свои предложения.

Итоги 2024 года

По данным ДОМ.РФ, в этом году снижение по выдаче ипотечных кредитов составит порядка 33% в сравнении с данными 2023 года. По льготным программам снижение может достигнуть 26%.

Аналитики сервиса «Домклик» на основе статистики Сбербанка отмечают, что, по итогам октября 2024 года в России было оформлено 18,7 тыс. сделок по льготным программам, что на 21,7% меньше, чем в сентябре. Такие показатели сопоставимы с цифрами июля, когда начались первые сокращения по лимитам на финансирование льготных программ.

Эксперты отмечают, что самая популярная программа — «Семейная ипотека» — остается наиболее востребованной, достигая 31,2% от всех ипотечных займов, но также демонстрирует снижение. В октябре 2024 года по ней было выдано 15,8 тыс. кредитов, что на 18,7% меньше, чем в сентябре. Если говорить о сравнении с I кварталом 2024 года, то фиксируется рост. Тогда количество сделок составляло порядка 11 тыс. в месяц.

Спрос на региональные программы, по информации «Домклик», не может похвастаться существенными объемами. Суммарно IT-ипотека и региональные программы не превышают 0,5% от общих объемов.

Если говорить о «Дальневосточной и арктической ипотеке», то в октябре в Сбербанке было выдано 2,6 тыс. кредитов, что на 25,4% меньше, чем в сентябре.

Эксперты отмечают, что именно льготные программы формируют спрос у населения на ипотечное кредитование. Как показала практика, в первой половине октября, когда временно была приостановлена работа семейной ипотеки, специалисты Сбербанка проводили порядка 8–9 тыс. сделок в неделю. После возобновления работы число выросло до 14 тыс., а затем до 22 тыс. в неделю.

Выводы

Прогнозы аналитиков по ипотеке на вторичку и новостройки сходятся в том, что ждать в 2025 году быстрого возвращения к тенденциям прошлых лет не стоит. Постепенное смягчение может начаться во II квартале 2025 года. В правительстве понимают значимость проблематики, так как строительство дает мощный синергетический эффект другим областям экономики — металлургии, железнодорожным перевозкам, энергетическому сектору. Поэтому обрушиться рынку не дадут, считают эксперты. Однако текущее положение дел указывает на то, что условия выдачи ипотеки для заемщиков станут более строгими, банки будут тщательнее проверять своих клиентов, отсекая высокозакредитованных заемщиков.