Без взыскания, банкротства и торгов: как должнику самостоятельно продать ипотечную квартиру

11 сентября 2024 года вступил в силу закон, который дает возможность гражданам продать ипотечную недвижимость самостоятельно до окончания срока погашения платежей. Новый механизм должен помочь заемщикам избавиться от ипотеки с минимальными потерями, а банкам — сократить время и затраты на взыскание и последующую реализацию предмета залога. «Рынок Взыскания» выяснил, как будет осуществляться продажа ипотечной квартиры по новому закону и что думают о нем юристы и коллекторы.

Закон о продаже ипотечной квартиры

Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ вносит поправки в 102-ФЗ «Об ипотеке». Они затронули статью 37 «Отчуждение заложенного имущества», которая была дополнена новой статьей — 37.1. «Самостоятельная реализация залогодателем — физическим лицом заложенного имущества».

«В случае если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем — физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 настоящего Федерального закона», — сказано в документе.

Законопроект был внесен в Государственную думу еще в 2020 году. Как говорила депутат Ирина Яровая, его актуальность обусловлена стремлением облегчить положение тех заемщиков, которые больше не могут исполнять обязательства перед кредитной организацией.

По мнению законодателя, на заемщика ложится много дополнительных расходов, если банк взыскивает долги по ипотеке и выставляет недвижимость на аукцион или торги. Должник должен оплатить услуги оценщика и сами торги. Расходы могут доходить до 7% от общей суммы долга, который сам по себе продолжает расти во время процедуры продажи.

По словам депутата, даже на торгах имущество далеко не всегда реализуется по рыночной цене. Это приводит к тому, что граждане «не в состоянии компенсировать ранее понесенные траты».

«Мы предлагаем сделать безусловным право гражданина на самостоятельную реализацию имущества, на которое банк намеревается обратить взыскание, по рыночной цене», — объяснила Ирина Яровая.

В итоге рассмотрение документа заняло четыре года. Он был принят в мае 2024 года и в июне подписан президентом РФ.

Пошаговая инструкция: как продать ипотечную квартиру

Первый шаг для заемщика, который хочет продать ипотечную квартиру, — это обращение в банк с соответствующим заявлением. Сделать это можно будет в личном кабинете на информационных ресурсах банка, в офисе или заказным письмом. Можно ли продать ипотечную квартиру без согласия банка? Нет, но банк не сможет отказать без объяснения причин.

В течение 10 дней банк должен будет одобрить сделку или отказать в ней. В случае одобрения организация должна будет обозначить минимальную цену продажи, порядок расчетов и реквизиты, по которым будет проходить оплата, срок на сделку и полный объем задолженности на последний день периода, отведенного для самостоятельной продажи квартиры. Этот срок должен укладываться в четыре месяца со дня получения банком заявления.

Второй шаг для заемщика — продать квартиру на условиях, которые одобрил кредитор. Покупатель недвижимости должен будет перечислить деньги на счет, указанный в уведомлении. Затем Росреестр погашает регистрационную запись об ипотеке. Сведения вносятся в течение трех рабочих дней с момента поступления в Росреестр документов.

Закон предусматривает обстоятельства, когда реализовать ипотечное жилье будет невозможно. Среди них:

• заемщик проходит процедуру внесудебного банкротства;
• имущество находится в залоге у нескольких залогодержателей;
• кредитная организация обратилась в суд с иском о взыскании просроченной задолженности по ипотеке;
• заемщик уже пытался продать недвижимость, но не уложился в отведенный срок;
• банкротство кредитной организации.

На что обратить внимание при сделке

Как рассказал «Рынку Взыскания» юрист по взысканию и банкротствам, автор Telegram-канала «Юридические системы и технологии» Дмитрий Татаринцев, сейчас в законе есть несколько «белых пятен», предполагающих потенциальные трудности. Например, в тексте закона неясно, что делать должнику (залогодателю), если реакции со стороны кредитора (залогодержателя) в течение отведенных 10 дней не будет. Или отказ будет неправомерным.

Эксперт советует потенциальным заявителям тщательно подойти к составлению обращения в банк и самим обозначить ряд параметров.

«При направлении кредитору заявления о самостоятельной реализации залогодателем имущества я бы рекомендовал прикладывать к заявлению проект согласия кредитора в редакции, которую готов принять должник. Например, должником может быть предложено, что сумма минимальной продажной цены зачисляется на счет, указанный залогодержателем, а разница — на счет должника, чтобы для покупателя квартиры было понятно, как производить расчеты за покупаемую квартиру. Должник в этом случае не дает в распоряжение кредитора излишние деньги, которые превышают его задолженность. Это будет его защитой от недобросовестного поведения кредитора в пользовании излишними денежными средствами», — уточнил собеседник издания.

Кроме того, юрист подчеркивает, что заявителям необходимо обращать внимание на ключевые параметры согласия кредитора — правильно рассчитанную минимальную продажную стоимость имущества, указание сроков продления самостоятельной реализации, порядок расчетов и указание реквизитов счета.

По мнению эксперта, подобная подготовка позволит избежать возможных неприятностей. Для подстраховки надежнее всего будет привлечь к процессу нотариуса.

Как скажутся новшества на рынке взыскания

Как считает президент Ассоциации корпоративного коллекторства Дмитрий Жданухин, инициатива действительно актуальна для населения и, вероятнее всего, была наконец-то принята с учетом позиции регулятора. Длительный срок рассмотрения законопроекта может быть обусловлен интересами кредитных организаций. Не секрет, что для них просрочка по кредитам может быть более выгодна за счет пеней и штрафов, чем их погашение.

При этом закон не окажет прямого воздействия на рынок ипотечного коллекторства, уверен собеседник. Он отмечает, что, как правило, банки предпочитают самостоятельно работать с должниками по таким видам кредитов. Однако косвенно новшество все-таки скажется на рынке взыскания.

Практика показывает, что именно ипотечные обязательства россияне стараются исполнять максимально тщательно, отмечает он. Соответственно, наличие проблем с этой статьей расходов влияет на просроченные платежи и по другим направлениям. Продав «неподъемную» недвижимость в ипотеке, человек высвобождает ресурсы для исполнения других обязательств, уточняет Дмитрий Жданухин. 

Отметим, что закон о самостоятельной продаже ипотечной квартиры был принят на фоне данных Центробанка о росте просроченной задолженности по ипотеке. По данным на 1 мая, портфель просрочки на балансах кредитных организаций превысил 68,64 млрд рублей, увеличившись только за месяц на 1,9 млрд рублей. Таким образом, вступивший в силу закон может стать актуальным инструментом для граждан, потерявших возможность гасить платежи.

***

Подробнее об изменении законодательства во взыскании мы поговорим на конференции «Debt Tech 2024: стратегии и технологии в новых условиях». Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить розыгрыш билетов на конференцию.